Immobilien-Simulator: Kaufen vs. Mieten & Eigenkapital optimieren
Mieten oder Kaufen?
Finde heraus, wie viel Eigenkapital du aus deinem Depot entnehmen solltest, um langfristig das höchste Vermögen aufzubauen.
Mieter-Szenario
Miete zahlen & ETF besparen
Käufer-Szenario
Immobilie kaufen & Kredit tilgen
Dein Weg zur Traumimmobilie
Finde die besten Konditionen für deine Baufinanzierung und spare zehntausende Euro bei den Zinsen.
Das Kernkonzept: Opportunitätskosten
Warum ist Kaufen nicht immer besser als Mieten? Die Antwort liegt in den Opportunitätskosten. Jeder Euro, den du in Beton (Kaufpreis, Nebenkosten) bindest, kann nicht mehr für dich am Aktienmarkt (z.B. im ETF) arbeiten. Dieser Simulator berechnet genau, ab wann die gesparte Miete und die Wertsteigerung der Immobilie diesen Verlust am Aktienmarkt aufwiegen.
Wie wir rechnen (Die Systematik)
Ein fairer Vergleich auf Augenhöhe
Die Mieter-Welt
- Dein Startkapital bleibt zu 100% in deinem ETF-Depot und verzinst sich weiter.
- Du zahlst monatlich Miete. Diese steigt jährlich um den eingestellten Prozentsatz.
- Das Geld, das du dir durch die gesparte Tilgung & Zinsen gegenüber dem Immobilienkauf sparst, fließt monatlich als Sparrate zusätzlich in deinen ETF.
Die Käufer-Welt
- Ein Teil deines Startkapitals (Eigenkapital + Kaufnebenkosten) fließt aus dem ETF ab in die Immobilie und die Nebenkosten.
- Du nimmst einen Kredit auf und zahlst monatlich Zinsen (verloren) und Tilgung (Vermögensaufbau).
- Das restliche ETF-Kapital und überschüssige monatliche Raten (wenn die Miete teurer wäre als der Kredit) werden im ETF weiter verzinst. Die Immobilie gewinnt parallel an Wert.
Häufige Fragen (FAQ)
Warum „gewinnt“ der ETF oft, obwohl Immobilien auch im Wert steigen?
Das liegt am Zinseszinseffekt und den hohen Anfangskosten bei Immobilien. Bei 10% Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sind von 500.000€ Kaufpreis direkt 50.000€ unwiederbringlich "weg". Dieses Geld fehlt im Aktienmarkt, um dort über 30 Jahre Zinsen zu generieren. Langfristig können 7% am Aktienmarkt durch den Zinseszins die meist moderatere Immobilienwertsteigerung (historisch oft 2-3%) deutlich schlagen.
Sind Mieteinnahmen oder Instandhaltung bei "Kaufen" berücksichtigt?
Dieser Simulator ist primär für die Eigennutzung gedacht, daher gibt es keine Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite setzen wir auf ein simples Modell: Wir gehen davon aus, dass Instandhaltungskosten (Heizung, Dach, Reparaturen) entweder den Wertzuwachs mindern oder aus einem separaten Notgroschen bezahlt werden. Wer es ganz genau nehmen will, kann den "Wertzuwachs"-Slider leicht nach unten korrigieren, um den Verfall des Hauses abzubilden.
Was sagt mir der "Eigenkapital in Immobilie"-Slider genau?
Mit diesem Slider regelst du, wie stark du die Bank (Fremdkapital) nutzt ("Hebel"). Bringst du viel ein, hast du wenig Zinsschulden, aber es fehlt dir Geld im ertragreichen Aktienmarkt. Bringst du wenig Eigenkapital ein, leiht dir die Bank ihr Geld (Du zahlst Zinsen), aber dein Depot arbeitet ungestört für dich weiter. Finde den Punkt, an dem dein Endvermögen am höchsten ist!