Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel brauchst du wirklich?

Banken verleihen ungern Geld für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), da diese keinen physischen Gegenwert bieten – sie sind beim Kauf reiner Konsum. Außerdem dient Eigenkapital als Puffer: Solltest du das Haus verkaufen müssen und der Immobilienmarkt ist in der Zwischenzeit leicht gefallen, stellt das Eigenkapital sicher, dass der Bankkredit trotzdem vollständig zurückgezahlt werden kann.

Eine solide Finanzierung besteht daraus, die kompletten Kaufnebenkosten (ca. 10%) und zusätzlich 20% des eigentlichen Kaufpreises aus eigener Tasche zu bezahlen. Die Bank finanziert dann nur 80% des Kaufpreises (die sogenannte 80%-Finanzierung).

Beispiel (400.000 € Kaufpreis):
• 40.000 € für Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.)
• 80.000 € Eigenkapital (20% vom Kaufpreis)
→ 120.000 € benötigtes Startkapital.

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto sicherer fühlt sich die Bank – und desto günstigere Zinsen bietet sie dir an. Eine 80%-Finanzierung hat deutlich bessere Konditionen als eine 95%-Finanzierung. Dieses "kleine" Zins-Ersparnis summiert sich über die Laufzeit oft auf Zehntausende Euro und senkt deine monatliche Immobilienrate massiv.

Ja. Alles, was sich schnell flüssig machen lässt, zählt als Eigenkapital: Tagesgeld, Festgeld, Bausparguthaben, Aktien oder ETF-portfolios. Auch ein bereits abbezahltes, schuldenfreies Grundstück kann als Eigenkapital bewertet werden. Selbst erbrachte handwerkliche Leistungen ("Muskelhypothek") werden von Banken oft mit bis zu 10% der Kreditsumme anerkannt – erfordern aber viel Fachkenntnis und Zeit.

Viele Banken finanzieren heute auch 100% des Kaufpreises – du bringst also "nur" das Geld für die Kaufnebenkosten mit. Voraussetzung dafür ist ein hohes, extrem sicheres Einkommen (z.B. Beamte oder Ärzte). Der Haken: Die Bank lässt sich das deutlich höhere Risiko durch Zinsaufschläge von oft 0,5% bis 1,0% gut bezahlen.