Kapitalanlage-Rechner: Immobilie vermieten vs. ETF

Vermietete Immobilie oder ETF?

Berechne deinen echten Netto-Cashflow (nach Steuern & AfA) und vergleiche, ob sich das "Betongold" als Kapitalanlage mehr rendiert als ein passives ETF-Portfolio.

Eigennutz (Kaufen vs. Mieten)
Kapitalanlage (Vermietung)

1. Kauf & Objekt

€
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Gesamt-Investment inkl. NK: 385.000 €

2. Finanzierung

€
%
%
Darlehen: 315.000 €Annuität: 1.523 € / Monat
Anschlussfinanzierung

3. Vermietung & Steuern

€
%
€
€
%
%
80 %
— 5.600 € AfA/Jahr
Wie funktioniert der Vergleich? Der fiktive ETF-Anleger bringt exakt die gleichen Mittel auf wie der Immobilien-Käufer. Das Eigenkapital wird sofort investiert. Jeden Euro, den die Immobilie monatlich zusätzlich kostet, investiert der ETF-Anleger fortlaufend als Sparrate. Umgekehrt werden monatliche Überschüsse der Immobilie (Cashflow) ebenfalls gewinnbringend in einen ETF reinvestiert, um einen fairen Vermögens-Vergleich zu ermöglichen.
%
J.
5 J60 J

Vermögensentwicklung (Netto)

Monatlicher Cashflow (Jahr 1)

Kaltmiete (Einnahme)+ 1.300 €
Bankrate (Zins + Tilgung)- 1.523 €
Nicht umlegbare Nebenkosten- 150 €
Cashflow vor Steuern -373 €
Steuer-Effekt (AfA + Zinsen)
Wird meist mit der Steuererklärung verrechnet
+ 163 €
Monatliche Zuzahlung nötig
Nach Steuern hast du einen negativen Cashflow.
-210 €
Gewinner nach 30 JahrenETF
Vermögensvorteil + 138.291 €

Im aktuellen Szenario baut der alternative ETF-Sparplan langfristig mehr Vermögen auf. Das gesparte Eigenkapital und die Differenz zum monatlichen Zuzahlungs-Cashflow erzielen im Anlagezeitraum eine höhere Rendite.

Dein Weg zum ETF-Sparplan

Lass dein Sparpotenzial nicht auf dem Girokonto. ETF-Sparplan in 5 Min. eröffnen & Zinseszins nutzen.

Kostenloses Depot »
Vorteil ETF
+138.291 €

1. Kauf & Objekt

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Gesamt-Investment inkl. NK: 385.000 €

2. Finanzierung

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Darlehen: 315.000 €Annuität: 1.523 € / Monat
Anschlussfinanzierung

3. Vermietung & Steuern

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80 %
— 5.600 € AfA/Jahr
Wie funktioniert der Vergleich? Der fiktive ETF-Anleger bringt exakt die gleichen Mittel auf wie der Immobilien-Käufer. Das Eigenkapital wird sofort investiert. Jeden Euro, den die Immobilie monatlich zusätzlich kostet, investiert der ETF-Anleger fortlaufend als Sparrate. Umgekehrt werden monatliche Überschüsse der Immobilie (Cashflow) ebenfalls gewinnbringend in einen ETF reinvestiert, um einen fairen Vermögens-Vergleich zu ermöglichen.
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5 J60 J

Vermögensentwicklung (Netto)

Monatlicher Cashflow (Jahr 1)

Kaltmiete (Einnahme)+ 1.300 €
Bankrate (Zins + Tilgung)- 1.523 €
Nicht umlegbare Nebenkosten- 150 €
Cashflow vor Steuern -373 €
Steuer-Effekt (AfA + Zinsen)
Wird meist mit der Steuererklärung verrechnet
+ 163 €
Monatliche Zuzahlung nötig
Nach Steuern hast du einen negativen Cashflow.
-210 €
Gewinner nach 30 JahrenETF
Vermögensvorteil + 138.291 €

Im aktuellen Szenario baut der alternative ETF-Sparplan langfristig mehr Vermögen auf. Das gesparte Eigenkapital und die Differenz zum monatlichen Zuzahlungs-Cashflow erzielen im Anlagezeitraum eine höhere Rendite.

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Häufige Fragen (FAQ)

Immobilie als Kapitalanlage vs. ETF

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich mehr als ein ETF?

Das hängt stark von der Finanzierung (Hebelwirkung durch Fremdkapital) und den Steuer-Vorteilen ab. Während ETFs historisch ca. 7-8% p.a. Rendite liefern, kann eine Immobilie durch den Leverage-Effekt und die steuerliche Absetzbarkeit (AfA, Zinsen) bei richtiger Auswahl eine höhere Eigenkapitalrendite erzielen, birgt aber auch höhere Risiken und Aufwand.

Was bedeutet der "Cashflow nach Steuern"?

Viele Rechner zeigen nur die Kaltmiete minus Rate. Wir berechnen den echten Cashflow: Miete minus (Zinsen + Tilgung + nicht umlegbare NK + Instandhaltungsrücklage) plus den Steuervorteil aus der Abschreibung (AfA). Nur dieser Wert zeigt dir, ob du monatlich draufzahlst oder Geld übrig bleibt.

Warum ist die Instandhaltungsrücklage so wichtig?

Eine Immobilie altert. Ohne Rücklage (ca. 1,00€ - 1,50€ pro m² monatlich) treffen dich Reparaturen am Dach oder der Heizung unvorbereitet und fressen die gesamte Rendite der Vorjahre auf. Unser Rechner kalkuliert diese Kosten sowie eine jährliche Inflation der Kosten fest ein.

Wie sicher sind die Daten im Rechner?

Keine Cloud, keine Datenbank. Wie bei all unseren Tools gilt: Deine Daten verlassen deinen Browser nicht. Alle Berechnungen finden lokal auf deinem Endgerät statt, sodass deine finanziellen Details absolut privat bleiben.