Die Gebäudeabschreibung (AfA)
Eine Immobilieninvestition in Deutschland lockt mit einem massiven Privileg: Du kannst das Gebäude Jahr für Jahr wertmindernd bei der Steuer ansetzen (Absetzung für Abnutzung, AfA). Das Finanzamt gesteht dir bei gekauften Bestandsbauten (Fertigstellung nach 1924) eine Abschreibung von 2% (für neuere mittlerweile oft 3%) des Gebäudewerts (oder der Anschaffungskosten abzüglich Grundstückswert) aus steuerlicher Sicht ab. Konkret: Deine Immobilie wirft Mieteinnahmen ab, abzüglich realer Kosten UND abzüglich dieser theoretischen ("virtuellen") 2-3% Minderung. Oft drückt das deinen Gewinn auf dem Finanzamtspapier so sehr ins Minus, dass du jedes Jahr Steuern erstattet bekommst.
Zinsen sind Werbungskosten
Kaufst du ein Eigenheim zur Selbstnutzung, sind Kreditzinsen schieres Gift (reiner Privatkonsum). Kaufst du dieselbe Wohnung jedoch zur Vermietung, dreht sich der Spieß um: Die Bankzinsen deines Immobiliendarlehens gelten beim Finanzamt voll als Werbungskosten. Sie mindern direkt deinen "Gewinn" aus der Vermietung. In Zeiten höherer Zinsen (wie aktuell um die 3-4%) federt der Fiskus also einen großen Teil der Mehrkosten deiner Monatsrate über die jährliche Steuererklärung ab.
Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
Wahrscheinlich der größte Bonus: Wenn du eine vermietete Immobilie mindestens 10 Jahre lang hältst (Spekulationsfrist), darfst du sie komplett steuerfrei verkaufen. 100.000 Euro Wertgewinn in 10 Jahren wandern dann 1:1 steuerfrei auf dein Referenzkonto – ein massiver Unterschied zu ETFs, bei denen Wertgewinne immer der Kapitalertragssteuer unterliegen.
Immobilie vs. ETFs: Das Thema Vorabpauschale
Wer heutzutage breit auf ETFs (wie MSCI World) setzt, kennt das Manko: Vor allem thesaurierende ETFs profitieren immens vom langanhaltenden Zinseszinseffekt – doch der deutsche Staat greift seit einigen Jahren auf Buchgewinne virtuell schon vorher zu (Vorabpauschale). Immobilieninvestments sind von diesem Thema völlig befreit: Steuern fallen für Immobilienbesitzer nur an, wenn Gewinne beim Verkauf in unter 10 Jahren oder bei realen, überhangigen Mieteinnahmen generiert werden.
Lass die Steuererklärung machen!
Du bist unsicher, was am Ende nach der Einkommensteuer genau aus einer Immobilie für dich persönlich steuerlich hängen bleibt? Mit unserem Kapitalanlagerechner kannst du deinen Steuersatz dynamisch hinterlegen. Der Rechner simuliert dir unter Berücksichtigung von Gebäude-AfA, Schuldzinsen und Grundfreibeträgen deinen präzisen, steuerbereinigten (Netto-) Cashflow.