Der Hebeleffekt (Leverage-Effekt) bei Immobilien einfach erklärt

Der Hebeleffekt (oder "Leverage-Effekt") beschreibt ein simples finanzielles Prinzip: Du setzt für ein Investment nicht nur dein eigenes Geld (Eigenkapital) ein, sondern leihst dir zusätzlich Geld von der Bank (Fremdkapital). Wenn die Rendite der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen + Wertsteigerung) höher ist als der Zinssatz für den Bankkredit, bewirkt das geliehene Geld wie ein Hebel eine massive Steigerung deiner persönlichen Eigenkapitalrendite.

Stell dir vor, eine Wohnung kostet 200.000 € und wirft nach Abzug aller Kosten 8.000 € Überschuss pro Jahr ab (4% Objektrendite).

Fall 1 (Ohne Kredit): Du zahlst die 200.000 € komplett aus eigener Tasche. Deine Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital entspricht genau der Objektrendite: 4% pro Jahr.

Fall 2 (Mit Kredit): Du bringst nur 40.000 € (20%) Eigenkapital mit und leihst dir 160.000 € von der Bank zu 2% Zinsen (= 3.200 € Zinskosten pro Jahr). Dein Überschuss sinkt durch die Zinsen von 8.000 € auf 4.800 €. Aber: Du hast diesen Überschuss von 4.800 € mit nur 40.000 € Eigenkapital erwirtschaftet. Deine neue Eigenkapitalrendite: 12% pro Jahr! Der Hebel hat deine Rendite verdreifacht.

Schulden sind nicht per se schlecht, wenn man damit renditestarke Anlagen kauft. Doch Vorsicht: Der Leverage-Effekt wirkt auch nach unten. Stehen Wohnungen leer (Mietausfall) oder sinken die Immobilienpreise, während du weiterhin deine Bankzinsen zahlen musst, verbrennt der Hebel dein Eigenkapital umso schneller.

Willst du wissen, wie stark der Hebel bei einem bestimmten Kaufpreis und Zinsniveau wirkt? In unserem neuen Kapitalanlagerechner kannst du exakt simulieren, ab wann dein Investment dank Fremdkapital abhebt. Spiel einfach mit dem Schieberegler für das Eigenkapital und beobachte die Kurve!