Die 2 Arten der Rücklage
Wenn du eine Eigentumswohnung vermietest, zahlst du monatlich "Hausgeld" an die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Ein Teil dieses Hausgeldes ist die (nicht auf den Mieter umlegbare) Instandhaltungsrücklage für Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade oder die zentrale Heizungsanlage. Doch das reicht nicht! Du musst als verantwortungsvoller Vermieter zusätzlich eine eigene Rücklage für Sondereigentum (deine konkrete Wohnung) bilden – z.B. falls der Boden nach 15 Jahren getauscht oder das Bad saniert werden muss.
Wie viel muss man zurücklegen?
Zur Orientierung nutzen Investoren oft pauschale Werte. Bewährt haben sich Beträge von 1,00 € bis 2,00 € pro Quadratmeter im Monat, abhängig vom Alter und Zustand der Wohnung (Altbau > 2 €, frisch sanierter Neubau < 1 €). Alternativ zieht man oft auch einfach 15% bis 20% von der Kaltmiete ab.
Die unterschätzte Gefahr: Baukosten-Inflation
Was viele vergessen: Wenn du heute 15.000 € Rücklage für ein neues Dach in 15 Jahren ansparst, werden diese 15.000 € in 15 Jahren aufgrund der stark steigenden Handwerker- und Materialkosten (Baukosten-Inflation) nicht mehr reichen. Deine Rücklage muss also idealerweise jedes Jahr steigen (dynamisiert sein).
Planungssicherheit im Kapitalanlage-Rechner
Weil dieser Punkt oft übersehen wird, haben wir im Kapitalanlagerechner von Nettopilot das brandneue Feld "Kosten-Inflation" integriert. Dieser Simulator ist einer der wenigen Rechner in Deutschland, der steigende Handwerkerkosten über den extrem langen Zeitraum von 30 Jahren bei deiner Netto-Cashflow Berechnung millimetergenau berücksichtigt.